Sie sind auf der Suche nach dem perfekten Ort für Ihr trautes Heim? Die Bebaubarkeit eines Grundstücks kann dabei ein wichtiger Faktor sein, der über den Erfolg Ihres Vorhabens entscheidet. Aber wie prüft man die Bebaubarkeit eines Grundstücks? Wann ist ein Grundstück bebaubar und wie geht man vor, wenn kein Bebauungsplan vorliegt? Die Antworten auf diese Fragen und weitere Fakten zum Thema Bebaubarkeit liefern wir Ihnen in unserem Beitrag.
Bebaubarkeit von Grundstücken prüfen
Nicht jedes Grundstück gilt grundsätzlich als bebaubar. Für den Hausbau auf einem Grundstück sind im Baugesetzbuch (BauBG) verschiedene Voraussetzungen festgelegt. Die §§ 29ff. des BauBG bewirken, dass ein Gebäude auf einem Grundstück gebaut werden darf, wenn für das Gebiet, auf dem das Grundstück liegt,
- ein gültiger Bebauungsplan vorliegt,
- die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und
- das geplante Gebäude dem Bebauungsplan entspricht.
- Denkmalschutz,
- Naturschutz oder
- Nachbarschaftsrechte eingeschränkt sein.
Auch diese Aspekte gilt es deshalb bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu überprüfen. Hierfür kann eine Bauvoranfrage gestellt werden, bei der die Baubehörde anhand der Bauakte ihres Vorhabens eine verbindliche Antwort in Form eines Bauvorbescheids gibt, der beantwortet, ob ein geplantes Vorhaben umgesetzt werden darf oder ob noch Abweichungen vom Bauordnungsrecht oder Bauplanungsrecht bestehen. Wenn keine Abweichungen bestehen, kann die Baugenehmigung beantragt werden, in Bezug auf die Bebaubarkeit des Grundstücks sollten dann aufgrund des Bauvorbescheids keine Bedenken mehr bestehen.
Der Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan ist ein Planungsinstrument der Baubehörden der Städte und Gemeinden, mit dem diese anhand des Bauordnungsrechts die Nutzung von Grundstücken und die Gestaltung baulicher Anlagen in einem bestimmten Gebiet – meistens für Wohngebiete und Bauland in größeren Städten – regelt. Darin festgehalten sind
- die Art der zulässigen Gebäude (Wohnhaus, Gewerbebauten etc.),
- die maximale Bauhöhe,
- die maximale Geschossfläche sowie
- die zulässige Grundflächenzahl und
- Geschossflächenzahl.
Außerdem sind Baugrenzen und Baulinien im Bebauungsplan festgelegt, die nach der BauNVO die Grundstücksteile, auf denen ein Gebäude errichtet werden dürfen, die also als „überbaubar“ gelten, aufzeigen. Eine Baugrenze zeigt ihnen dabei an, bis wohin ein Gebäude maximal gebaut werden darf, während eine Baulinie festsetzt, wo genau sie das Gebäude errichten dürfen, diese kann über die Grundstücksfläche hinaus gehen, wenn Gebäude über mehrere Grundstücke geplant sind wie z. B. bei einem Doppel- oder Reihenhaus. Ein Grundstück gilt im Kontext des Bebauungsplans als bebaubar, wenn das geplante Gebäude den festgelegten Kriterien und Richtlinien entspricht.
Erschließung des Grundstücks:
Neben der Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan spielt die Erschließung des Grundstücks eine wichtige Rolle bei der Frage nach der Bebaubarkeit. Als voll erschlossen gilt ein Grundstück, wenn es an
- Wasser-,
- Abwasser- und
- Stromleitungen sowie
- das Straßennetz angeschlossen ist.
Für die Bebaubarkeit eines Grundstücks reicht jedoch schon eine sogenannte gesicherte Erschließung, d. h., dass die benötigten Leitungen schon vor dem Haus liegen und somit „nur noch” angeschlossen werden müssen. Auch der Anschluss ans Straßennetz gilt als gesichert, wenn eine Straße bis zum Grundstück hin- oder daran vorbeiführt. Über diese Aspekte sollten sie sich schon beim Unterzeichnen des Kaufvertrages informieren, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, oder ggf. nötige Erschließungsmaßnahmen vornehmen zu können.
Bebaubarkeit eines Grundstücks ohne Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan ist nicht der einzige Weg, die Bebaubarkeit eines Grundstücks festzustellen. Denn auch wenn kein Bebauungsplan für ein Gebiet vorliegt, können die Grundstücke unter Umständen bebaubar sein. Hier werden vor allem die Bebauungslage und das Ortsbild rund um das Grundstück betrachtet.
Welcher Paragraph regelt die Bebaubarkeit außerhalb eines Bebauungsplanes?
Die Bebaubarkeit eines Grundstücks außerhalb eines Bebauungsplans wird in den §§ 34 und 35 des BauGB geregelt. Sie regeln die Bebaubarkeit von Grundstücken sowohl innerhalb als auch außerhalb der bebauten Ortslage.
Grundstück innerhalb der bebauten Ortslage (§ 34 BauGB)
Wenn ein Grundstück von anderen Gebäuden umgeben ist, sich also im Innenbereich der bebauten Ortslage befindet, somit ein neues Gebäude Teil einer bebauten Ortslage wäre und kein Bebauungsplan vorliegt, dann muss sich das neue Gebäude in die vorhandene Eigenart der umliegenden Bebauung einfügen. Hierfür werden unter anderem
- die Größe,
- das Erscheinungsbild,
- die Bauweise und
- die Grundstücksausnutzung betrachtet.
Dies ist oft bei der Bebauung von Baulücken oder einzelnen Grundstücken in kleineren Ortschaften der Fall. Die Erschließung muss hier trotzdem gesichert sein.
Grundstück außerhalb der bebauten Ortslage (§ 35 BauGB)
Auch im Außenbereich einer Ortslage , gemeint ist hier ein Gebiet ohne Bebauungsplan, das unabhängig von anderen Gebäuden betrachtet wird, kann es möglich sein, ein Bauvorhaben umzusetzen, wobei hierfür deutlich strengere Vorgaben existieren, um der Zersiedelung entgegenzuwirken und den Landschafts- und Naturschutz zu gewährleisten. Der § 35 des BauGB unterscheidet weiter zwischen sogenannten „privilegierten Bauvorhaben“, womit z. B. die Erweiterung eines landwirtschaftlichen Betriebs gemeint ist, und „sonstigen Bauvorhaben“. Während eindeutig geregelt ist, was als privilegiertes Vorhaben gilt, ist die Genehmigung eines sonstigen Bauvorhabens immer eine Einzelfall-Entscheidung. In beiden Fällen muss auch hier die Erschließung des Grundstücks gesichert sein.
Fazit: Wann ist ein Grundstück bebaubar
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Bebaubarkeit eines Grundstücks sowohl mit als auch ohne Bebauungsplan möglich ist, und spätestens mit der Genehmigung des Bauantrags versichert wird. Innerhalb eines Bebauungsplans gelten die dort festgelegten Vorschriften und Ausnahmen für die Bebauung von Grundstücken und Grundstücksteilen. Außerhalb eines Bebauungsplans regeln die §§ 34 und 35 des BauGB die Zulässigkeit von Bauvorhaben unter Berücksichtigung des örtlichen Planungs- und Ortscharakters. In allen Fällen muss gemäß der Bauordnung die Erschließung des Grundstücks gesichert sein.
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