Was jeder Bauherr über die Baunebenkosten wissen sollte

Baunebenkosten - Bauträgersuche - Günstig gut gebaut

Das Grundstück ist ausgesucht und soll nun gekauft werden. Anschließend kann es auch schon mit der Hausplanung losgehen. Doch im Zuge der Recherche und bei Gesprächen mit dem Finanzierer und dem Bauunternehmer taucht immer wieder der Begriff „Baunebenkosten“ auf. Ist es etwa mit dem Grundstückspreis und dem Hauspreis nicht getan? Kommt da etwa noch eine Kostengruppe? Und wenn dem so ist – wie kann man diese unbestimmten, teils rätselhaften Kosten überblicken und richtig einschätzen? Gibt es vielleicht sogar so etwas wie einen „Baunebenkosten-Rechner“, der für alle Bauvorhaben gültig ist?

Hier folgen die wichtigsten Punkte zum Thema „Baunebenkosten.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten fallen bei jedem Neubau an und sind Kosten, die zusätzlich zum Grundstückspreis und den Kosten aus dem Bauvertrag beim Bauunternehmer entstehen und vom Bauherren bezahlt werden müssen.

Die genaue Höhe der Baunebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren wie

  • Grundstücksgröße,
  • Hanglage,
  • Hausgröße und -ausführung,
  • Bundesland und
  • beauftragtes Bauunternehmen

ab und kann nie ganz genau im Voraus beziffert werden. Daher gibt es auch keinen allgemeingültigen, für jedes Bauvorhaben anwendbaren „Baunebenkosten-Rechner“, der belastbare Zahlen für die einzelnen Kostengruppen und die unterschiedlichen Baunebenkosten ermittelt. Dies macht die Finanzierung schwierig, weshalb viele Bauherren gern möglichst genau über die zu erwartenden Baunebenkosten informiert werden möchten und sollten.

Baunebenkosten entstehen vor, nach und im Laufe des Baus, also nicht auf einen Schlag. Sie entstehen eben „nebenbei“ in den unterschiedlichen Bauphasen des Bauprojekts. Dabei lassen sich die Nebenkosten in folgende Bauphasen oder Kostengruppen einordnen:

Beim Grundstückskauf

  • Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten sind Kosten, die neben dem Grundstückskaufpreis anfallen. Diese können z. B. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Anwaltskosten und Grundbuchkosten umfassen.
  • – Finanzierungskosten: Dazu gehören beispielsweise Kosten, die im Zuge der Zwischenfinanzierung, z. B. beim Verkauf der vorherigen Immobilie, anfallen. So können durch Zinsen oder Tilgung bereits Kosten entstehen, bevor überhaupt mit dem Bau begonnen wurde (z. B. wenn die Auszahlung des Darlehens für ein neues Haus beginnt, bevor die Zahlung des Kaufpreises für die vorherige Immobilie eintrifft).

Wichtiger Hinweis: Auch die Doppelbelastung während der Bauzeit für die weiterlaufende Miete und die Bauzeitzinsen sind Punkte, die bei der Finanzierung zu beachten sind. Ebenso ist es wichtig, mit dem Finanzierungspartner eine möglichst lange Zeit zu vereinbaren, in der keine Bereitstellungszinsen verlangt werden!

Kaufnebenkosten

  • – Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 % des Grundstückskaufpreises (je nach Bundesland)
  • – Maklercourtage: zwischen 3 und 7 % des Grundstückskaufpreises
  • – Anwalts- und Notarkosten: ca. 1,5 % des Grundstückskaufpreises
  • – Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Grundstückskaufpreises

Finanzierungskosten

  • – ca. 1.000,00–3.000,00 € (abhängig von Eigenkapitalquote, Finanzierungspartner)

Vor dem Baubeginn

  • Planungskosten: Die Kosten für den Architekten gelten als Planungskosten (Kostengruppe der Objektplanung).
  • Abrisskosten
  • Sachverständigenkosten: Vorbereitend zum Hausbau fallen Ausgaben für Leistungen und Gewerbe an, etwa für die Ausstellung eines Energieausweises, für einen Prüfstatiker, Sicherheits- und Gesundheitskoordinator, für die Planung des Schallschutzes, die Entsorgung von Schadstoffen beim Abriss und die Ökologie (z. B. Ausgleichszahlungen für Versiegelung, Kosten für bestimmte Anpflanzungen o. ä.).
  • Versicherungen: Zu den Versicherungen gehören die Bauherrenhaftpflicht (gegen Personen- oder Sachschäden), die Bauleistungsversicherung (gegen Schäden durch Vandalismus, Diebstahl oder durch Elementarschäden wie Umwelteinflüsse, Unwetter etc.) und die Rohbaufeuerversicherung bzw. Feuerrohbauversicherung (gegen Brandschäden).
  • Baugrundanalyse: Diese umfasst ein geologisches Gutachten bzw. ein Bodengutachten zu Tragfähigkeit, Versickerung, Bodeninhalten (nach Bodenklasse bzw. Homogenbereich), Verschmutzung etc.
  • Erschließungskosten: Es wird zwischen „äußerer Erschließung“ und der „inneren Erschließung“ unterschieden. Als „erschlossen“ gilt ein Grundstück generell, wenn die planerischen/juristischen Vorkehrungen zur Bebauung gegeben sind und die Ver- und Entsorgung des Grundstücks gesichert ist, sodass mit der Projektplanung begonnen werden kann.
  • Unser Tipp: Die Kosten zur Erschließung sind in der Regel bereits im Grundstückskaufpreis enthalten. Doch auch hier sollte sich jeder Bauherr im Vorfeld darüber informieren, ob der vermeintlich günstige Kaufpreis daher rührt, dass das Grundstück noch nicht erschlossen ist.

  • Genehmigungsgebühren: Diese Kosten entstehen aufgrund der Entwässerungsanträge, der Bauanträge oder aufgrund der Ausfertigung von Lageplänen bei der Stadt/Gemeinde.
  • Vermessungskosten: Zu der Vermessung gehört beispielsweise das Abstecken des späteren Baukörpers auf dem Grundstück durch einen Vermessungsingenieur und das Abstecken des Schnurgerüsts.
Bauträgersuche - Baunebenkosten - Vermessungskosten
Bauträgersuche - Baunebenkosten - Vermessungskosten

Planungskosten

  • – etwa 10.000,00 € (je nach Planungsumfang)

Abrisskosten

  • – ca. 15.000,00–30.000,00€ (bestimmt durch Umfang und Größe des Abbruchs, Material und ggf. Kellerverfüllung)

Sachverständigenkosten

  • – zwischen 750,00 und 5.000,00 € (bedarfsabhängig, z. B. Prüfstatiker, Sicherheitskoordinator etc.)

Versicherungen

  • – ca. 1.500,00 € (häufig aber bereits im Hauspreis enthalten oder kostenfrei beim aktuellen Versicherungspartner)

Baugrundanalyse

  • – ca. 750,00–1.500,00 €

Genehmigungsgebühren

  • – ca. 2.500,00 €

Vermessungskosten

  • – ca. 1.500,00 €

Beim Hausbau

  • Erdarbeiten: Je nach beauftragten Bauunternehmen müssen einige Erdarbeiten separat in Auftrag gegeben werden, z. B. das Ausheben der Baugrube, Herstellen des Untergrunds, ggf. Austausch eines nicht tragfähigen Untergrundes, das Herstellen einer Baustraße zur Baustelle für Baufahrzeuge und des Kranstellplatzes.
  • Hinweis: Der Umfang der Erdarbeiten hängt stark vom Haus (mit/ohne Keller), der Hausgröße (wie groß muss der Aushub sein) und der Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit, Körnung, Material etc.) ab und kann erst nach Durchführung der Baugrundanalyse beurteilt werden.

Bauträgersuche - Baunebenkosten - Beim Hausbau
Bauträgersuche - Baunebenkosten - Beim Hausbau
Bauträgersuche - Baunebenkosten - Beim Hausbau
  • Anschlusskosten: Anschluss an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz, evtl. Brunnenbohrung.
  • Doppelbelastung durch Mietzahlungen und bereits beginnendem Abtrag für das Darlehen
  • Arbeitsgerüste (mit Fangnetzen für den Dachdecker)
  • – Kosten für das Richtfest
  • Garage/Carport

Erdarbeiten

  • – ca. 15.000,00–40.000,00 € (Abhängig vom Umfang)

Anschlusskosten

  • – ca. 6.000,00–9.000,00 €

Arbeitsgerüste

  • – ca. 3.000,00–5.000,00 €

Richtfest:

  • – 500,00 –1.500,00 € (aufwandsabhängig)

Garage/Carport:

  • – 2.000,00–20.000,00 € (je nach Größe und Ausführung)

Nach Baufertigstellung

  • Eigenleistungen: beispielsweise für Bodenbeläge oder Malerarbeiten
  • Einbauküche
  • Umzugskosten: Transporter leihen oder Umzugsfirma beauftragen
Eigenleistungen (Bodenbeläge, Malerarbeiten)

  • – ca. 10.000,00–30.000,00 €

Einbauküche

  • – ca. 5.000,00–40.000,00 €

Umzugskosten

  • – ca. 500,00–3.000,00 €

Nach dem Einzug

  • Außenanlagen: Die Kosten umfassen beispielsweise die Gartenbepflanzung, den Zaun zum Nachbarn, das Pflastern der Einfahrt, eine Mauer im Garten, den Teich oder auch die Terrassenbefestigung.
  • Garage/Carport (falls Bau erst nach Hausbau erfolgt)
  • Einrichtungsgegenstände
  • Einmessen des Baukörpers nach Fertigstellung
Außenanlagen

  • – ca. 5.000,00–30.000,00 €

Einrichtungsgegenstände

  • – ca. 20.000,00 €

Einmessen des Baukörpers nach Fertigstellung

  • – ca. 2.500,00 €

Wie hoch sind die Baunebenkosten?

In der Regel kann man davon ausgehen, dass die Baunebenkosten ca. 15–30 % der Gesamtkosten betragen. Bei den obigen Angaben der Baukosten handelt es sich um ungefähre Werte, da Nebenkosten häufig von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise dem Bundesland, der Lage des Grundstücks, dem benötigten Leistungsumfang, der Hausgröße, vom Eigenkapital oder der Eigenleistung („Muskelhypothek“), abhängig sind.

Um eine genaue Einschätzung der anfallenden Nebenkosten zu erhalten, sprechen Sie uns gern persönlich an!

So können Sie Baunebenkosten sparen

Mit den folgenden sieben Tipps vermeiden Sie unnötige Ausgaben bei den Baunebenkosten:

  1. Rechnen Sie nicht mit einer pauschalen Einschätzung der Baunebenkosten, sondern bewerten Sie konkret Ihr individuelles Bauvorhaben (Grundstückgröße, Haus, Leistungsumfang etc.) und Ihre besonderen Begleitumstände, wie z. B. die Gemeinde oder die Stadt, in der gebaut werden soll, die Anbindung an die nächstgrößere Straße (kann ein Lastwagen hier umdrehen und abladen etc.), um ungeplante Baunebenkosten einzusparen.
  2. Kalkulieren Sie vorab eine ehrliche, aber realistische Vorstellung der Baunebenkosten und sprechen Sie in diesem Zuge auch mit Fachleuten, um ein gutes Gespür für eine korrekte Kostenkalkulation zu entwickeln.
  3. Vergleichen Sie die verschiedenen Hausanbieter und deren Bau- und Leistungsbeschreibungen, da viele Nebenkosten bei einigen Anbietern bereits im Hauspreis enthalten sind. Vermeintlich günstigere Anbieter haben häufig einen höheren Anteil an Baunebenkosten, um den Hauspreis attraktiv gestalten zu können (z. B. Erdarbeiten, Gerüste, Architektenkosten etc.).
  4. Prüfen Sie, ob das Grundstück ohne Makler erworben werden kann.
  5. Überlegen Sie, welche Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt werden können, um Arbeitslohn zu sparen. Dies geht allerdings nur bei Arbeiten, die keine besondere Expertise erfordern.
  6. Vermeiden Sie Änderungen am Projekt, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde. Hierdurch ersparen Sie sich nachträgliche Änderungsanträge und neue Kalkulationen.
  7. Halten Sie Ihr gesetztes Budget möglichst auch bei der Planung ein. Bauen Sie lieber ein Haus mit 130 m² Wohnfläche und einem intelligenten Grundriss als ein Haus mit 180 m² Wohnfläche und viel verschenktem Platz.

Häufige Fragen zu Baunebenkosten (FAQ)

Was sind Baunebenkosten beim Fertighaus vs. Massivhaus?

Beim Fertighaus wird in der Regel ein anderer Bauumfang angeboten als beim Massivhaus, was eine höhere Baunebenkosten-Kalkulation zur Folge hat. So bieten viele Fertighausanbieter die Erdarbeiten nicht mit an, sondern verweisen auf einen separaten Tiefbauer, während die Erdarbeiten beim Massivhausanbieter häufig bereits im Hauspreis enthalten sind. Die oft im Hauspreis nicht enthaltenen Leistungen werden dann gern von den Baufirmen unter dem Punkt „Baunebenkosten“ auf den Bauherren übertragen, um das Angebot für das Haus günstig zu halten. So kann es vorkommen, dass ein Fertighaus ohne Erdarbeiten oder ohne Bodenplatte angeboten wird und im ersten Anschein dann 30.000,- bis 50.000,- € günstiger als ein vergleichbares Massivhaus ist. Dafür sind dann aber die Baunebenkosten um diese Summe höher. Es ist also extrem wichtig, immer alle Kosten unabhängig zu vergleichen

Unser Tipp: Mehr zum Wandaufbau der beiden Bauarten können Sie in unserem Beitrag “Fertighaus oder Massivhaus?“ nachlesen

Wie hoch sind die Baunebenkosten bei einem Einfamilienhaus?

Beim Ein- und Zweifamilienhaus kann man von ca. 15–25 % der reinen Bausumme als Mindestsumme für die Baunebenkosten ausgehen. Natürlich ist hier viel preislicher Spielraum nach oben – je nach individuellem Geschmack und den grundstücks- und gebäudespezifischen Besonderheiten.

Wie kann man Baunebenkosten berechnen?

Das Addieren der anfallenden Nebenkosten für Ihren Neubau ist sicherlich keine Kunst. Damit Sie jedoch für Ihren Finanzcheck genau wissen, welche Baukosten Sie im Blick behalten sollten, bieten wir Ihnen unsere fachliche Beratung. Sprechen Sie uns gern an, um genauere Hintergründe für Ihr individuelles Bauvorhaben zu erhalten!

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