In der komplexen Welt der Immobiliengeschäfte spielt in Deutschland der Begriff „Grunderwerbsteuer“ eine bedeutende Rolle. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen die Hintergründe dieser komplexen Steuer, indem wir ihre historischen Wurzeln, Änderungen und Strategien zur Minimierung ihrer Auswirkungen auf den künftigen Immobilieneigentümer erkunden.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer, die aus deutschen Steuergesetzen stammt, hat im Laufe der Jahre erhebliche Veränderungen erfahren. Zum besseren Verständnis dieser Steuer und ihrer Relevanz in aktuellen Immobiliengeschäften erfolgt an dieser Stelle einmal ein kurzer Einblick in den historischen Kontext und die Entwicklung der Grunderwerbsteuer:
Erst seit 1909 gibt es die Grunderwerbsteuer als eigenständige Steuer, welche als „Grundwechselabgabe“ in das Reichsstempelgesetz aufgenommen wurde. Dieses wurde dann im Jahr 1919 zum Grunderwerbsteuergesetz erhoben und genoss somit nicht länger nur Länderhoheit, sondern Bundeshoheit. Allerdings galten dabei länderspezifische Besteuerungssätze, sodass es sich um ein bundeseinheitliches Steuergesetz (Grunderwerbsteuergesetz) mit jeweils unterschiedlichen Steuersätzen handelte.
Wann zahlt man die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Verkaufsfall eines bebauten oder unbebauten Grundstücks fällig. Sie wird als Prozentsatz des Verkaufswertes des Grundstücks je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe fällig und durch das Finanzamt, das für den Ort des Grundstücks zuständig ist, nach Unterschrift des Notarvertrages erhoben.
Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt in Rechnung gestellt, nachdem dieses vom Notar eine Kopie des Kaufvertrages erhalten hat und somit die Höhe des Kaufpreises kennt. Nach der Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer („Unbedenklichkeitsbescheinigung“) steht der Eintragung des
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf?
Auch wenn der Verkäufer und der Käufer des Grundstücks gleichermaßen für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich sind, wird die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Käufer übernommen. Diese Praxis hat sich in Deutschland etabliert, ohne dass es hierzu einen besonderen Grund gibt oder eine besondere Regelung entschieden wurde. Diese Regelung wird, wie auch die Zahlung der Notargebühren (bei denen es sich ebenso verhält) im Kaufvertrag festgehalten. Zahlt der Käufer jedoch nicht, so kann auch der Verkäufer also zur Zahlung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
- Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
Hier eine kurze Übersicht :
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,5 % |
| Sachsen | 5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Ausnahmen: Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Auch wenn generell jeder Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks steuerpflichtig ist, gibt es doch einzelne Ausnahmen. Diese lassen sich grob wie folgt darstellen:
- wenn der Kaufpreis unter 2.500 € beträgt
- bei Schenkung/Vererbung eines Grundstücks (im Rahmen der Freibeträge – also steuerfreier Beträge)
- bei Verkauf an Ehegatten, Eltern oder Kinder (nicht Geschwister)
- wenn der Grundstückskauf als Teil des Zugewinnausgleichs im Rahmen einer Scheidung gilt
Unser Tipp: Hierbei sollte im Vorfeld auf jeden Fall ein Steuerberater konsultiert werden!
Grunderwerbsteuer sparen – so gelingt’s
Natürlich gibt es trotzdem Maßnahmen und Wege, um die steuerliche Belastung zu verringern. Dies kann geschehen durch:
- günstiger Kaufpreis (z. B. durch kleinere Grundstücke oder weniger gefragte Lage)
- beim Neubau: Nur das Grundstück kaufen, das neu zu bauende Haus von einem Dritten bauen lassen Also erst das Grundstück von Verkäufer A kaufen, und dann den Bauvertrag an eine fremde, vom Grundstücksverkäufer unabhängige Baufirma B vergeben.
- bewegliche Sachen herausrechnen (z. B. Einbauküche, Gartenschuppen etc.)
Der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer
Auch wenn beide Steuerarten vom Wortlaut her ähnlich klingen, sind sie doch sehr unterschiedlich. Die Grunderwerbsteuer fällt beim Grunderwerb an, also dem (Ver-)Kauf eines Grundstücks einmalig, sobald der Kaufvertrag beurkundet wurde.
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, d. h. dass nicht der Bürger (also der Käufer oder Verkäufer einer Immobilie), sondern das Grundstück als Grundbesitz im Betrachtungszentrum der Steuer liegt. Die Grundsteuer ist eine regelmäßig anfallende Besitzabgabe, die der Gemeinde bereits seit der Antike zufließt.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf bzw. Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an, wird i. d. R. vom Käufer bezahlt (auch wenn Verkäufer und Käufer Schuldner der Steuer sind) und ist abhängig vom Land, in dem das Verkaufsobjekt sich befindet, und vom Kaufpreis des verkauften Grundstücks.
Die Grunderwerbsteuer ist dringend in die Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf einzurechnen und kann, je nach Grundstückskaufpreis, einen erheblichen Teil der Finanzierung ausmachen.
Unser Tipp: In unserem Beitrag “Was jeder Bauherr über die Baunebenkosten wissen sollte”, erklären wir Ihnen, mit welchen weiteren versteckten Kosten Sie rechnen müssen.
Gern informieren wir Sie auch persönlich über alle anfallenden Kaufnebenkosten, die für Ihr Grundstück anfallenden Grunderwerbsteuern und Möglichkeiten, diese zu minimieren.
