Ob bei der Grundstückssuche, beim Beantragen einer Baugenehmigung , in der Planungsphase eines Umbaus oder wenn es um Denkmalschutz geht: Der Bebauungsplan enthält detaillierte Vorschriften und Festsetzungen sowie Anhaltspunkte unter Einhaltung welcher Vorgaben ein Bauvorhaben realisiert werden kann. In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Bebauungsplan ist, was er beinhaltet, wo und wie man ihn lesen kann und wer für das Erstellen des Plans im Rahmen der Bauleitplanung zuständig ist.
Definition: Bebauungsplan
Der Bebauungsplan ist als verbindliche Bauleitplanung, genau wie der Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung), ein rechtliches Instrument in der Stadtplanung, das die Entwicklung und Nutzung von Land in einem bestimmten Gebiet regelt. Er enthält detaillierte Vorschriften und Richtlinien, die über die Art der Nutzung und die Entwicklung des Gebiets entscheiden.
Sein Zweck besteht darin, die Entwicklung eines Gebiets in Einklang mit der Stadt- und Raumplanung zu lenken. Er kann außerdem dazu beitragen, die Umwelt zu schützen und eine nachhaltige Entwicklung zu fördern, indem bei der Entwicklung eines Bebauungsplanes eine Abwägung zwischen den verschiedenen Nutzungsinteressen (Stadt/Gemeinde, Entwickler künftige Bauherren) stattfindet.
Für die Verwaltung und das Erstellen eines Bebauungsplans sind die örtlichen Behörden oder Planungsämter zuständig. Diese verfügen i. d. R. über Fachleute wie Stadtplaner, Architekten und Ingenieure, die den Bebauungsplan erstellen und ihn mit den Belangen der Gemeinde abstimmen.
Was steht im Bebauungsplan?
Im Bebauungsplan werden viele einzelne Aspekte eines Bauvorhabens vorgegeben. Die folgenden Punkte sind dabei besonders wichtig:
- Art der baulichen Nutzung:
Sie setzt fest, welche Art von Gebäuden in einem Bereich errichtet werden dürfen, beispielsweise ob es sich um Wohngebäude, Gewerbebetriebe oder gemischte Nutzungen handelt. - Maß der baulichen Nutzung:
Hierunter fallen Regelungen zur Bebauung wie die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ). Diese Zahlen definieren, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf (GRZ), wie viel bebaute Fläche (Geschossfläche) im Verhältnis zur Grundstücksgröße zulässig ist (GFZ) und wie groß das Volumen der baulichen Anlagen im Verhältnis zum Grundstück ist (BMZ). - Bauweise und Baulinien:
Die Bauweise (offen oder geschlossen) bestimmt, ob Gebäude mit oder ohne direkte Grenzbebauung (z. B. Garagen oder Zäune) errichtet werden dürfen. Dies sind idR. Reihenhäuser oder Doppelhäuser. Von einer „geschlossenen Bebauung“ spricht man ab einer Gebäudelänge von über 50 Metern. Baulinien legen fest, wo genau auf dem Grundstück die Gebäude errichtet werden müssen, um eine einheitliche Straßenfront zu schaffen. - Überbaubare Grundstücksflächen:
Diese Flächen sind durch Baugrenzen (dürfen nicht berührt oder überschritten werden) oder Baulinien (müssen berührt werden) auf dem Bebauungsplan gekennzeichnet und zeigen, innerhalb welcher Grenzen Gebäude und andere Anlagen errichtet werden dürfen. - Höhenbegrenzungen:
Damit wird festgelegt, wie hoch Gebäude maximal sein dürfen. Dies kann wichtig sein, um das Stadtbild zu erhalten oder um genügend Licht und Luft zwischen den Gebäuden sicherzustellen. Hierbei wird oft die Firsthöhe in Bezug zur Geländehöhe als maximale Höhenbegrenzung mit einer Meter-Angabe bestimmt). - Verkehrsflächen und Erschließung:
Der Bebauungsplan zeigt auch, wie die Erschließung des Gebiets durch Straßen, Wege und Plätze erfolgt und wo Parkflächen oder Garagen vorgesehen sind. - Öffentliche und private Grünflächen:
Bebauungspläne definieren oft auch, wo Parks, Spielplätze oder private Gärten angelegt werden sollen, um Lebensqualität und Erholungsmöglichkeiten zu verbessern. - Schutzgebiete und Denkmalschutz:
In manchen Bebauungsplänen werden auch Bereiche ausgewiesen, die besonderen Schutz genießen, wie etwa historische Zentren oder Naturreservate. - Städtebauliche Vorgaben:
Dies können Gestaltungsleitlinien für die äußere Erscheinung der Gebäude sein, z. B. bezüglich Fassadenmaterialien oder Dachformen, die zur Erhaltung eines einheitlichen Stadtbildes beitragen sollen. So steht ein „SD“ im Bebauungsplan für ein Satteldach, „WD“ bedeutet Walmdach etc.
Einfacher Bebauungsplan
Der einfache Bebauungsplan ist die grundlegendste Form und wird oft für kleinere oder ländliche Gebiete verwendet. Er beinhaltet allgemeine Regelungen zur baulichen Nutzung und zur Dichte der Bebauung, die oft Spielraum für Interpretationen bieten. Vom Qualifizierten Bebauungsplan unterscheidet er sich außerdem darin, dass er die vier Mindestvorgaben des qualifizierten Bebauungsplans nicht beinhaltet. Trotzdem gilt er, wie alle Formen des Bebauungsplans, als Rechtsnorm, die durch ihn festgesetzten Angaben sind also rechtlich bindend, genau wie die Festsetzungen des Baugesetzbuchs (BauGB).
Qualifizierter Bebauungsplan
Der qualifizierte Bebauungsplan wird in §30 BauGB genauer beschrieben und ist detaillierter als der einfache Bebauungsplan. Da er zusätzlich spezifische Regelungen zu Bauvorschriften, wie z. B. Gebäudehöhen, Abstandsflächen oder Nutzungstypen enthält, kann der qualifizierte Bebauungsplan die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens rechtlich begünden. Er bietet eine genauere Vorgabe für die Entwicklung innerhalb des für ihn festgelegten Gebiets. Um qualifiziert genannt zu werden, muss ein Bebauungsplan die folgenden vier Vorgaben beinhalten:
- Art der baulichen Nutzung: z. B. Gewerbe-, Misch- oder Wohngebiet
- Maß der baulichen Nutzung: hierzu zählt u. a. die Anzahl der Geschosse
- Überbaubare Grundstücksfläche: diese regelt, wieviel und welche Fläche des Grundstücks überbaut werden darf
- Örtliche Verkehrsflächen: gemeint sind hier vor allem Straßen und Stellflächen
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird oft für größere Entwicklungsprojekte verwendet, für die er i. d. R. extra vom Träger des Vorhabens erstellt und anschließend von der Gemeinde abgesegnet oder abgelehnt wird. Er enthält sehr spezifische Regelungen zur baulichen Nutzung und Gestaltung sowie detaillierte Anforderungen an die Architektur, Infrastruktur und Umweltschutzmaßnahmen, die für das entsprechende Bauvorhaben im beplanten Gebiet gelten. Um an einem solchen Bebauungsplan Änderungen durchzuführen, bedarf es normalerweise einer erneuten Genehmigung. Außerdem zielt er darauf ab, ein Vorhaben zügiger umzusetzen als normalerweise, weshalb die zuständige Gemeinde das Recht hat, ihn zu widerrufen, wenn das Projekt nicht innerhalb der festgelegten Frist umgesetzt wird.
Bebauungsplan lesen – so gelingt’s!
Ein Bebauungsplan besteht i. d. R. aus mehreren Teilen, die in Form von Text, Zeichnungen und möglicherweise anderen ergänzenden Dokumenten vorliegen können:
Textteil
Der Textteil enthält die rechtlichen Festlegungen und Bestimmungen
des Bebauungsplans. Hier werden Informationen zur
- zulässigen Nutzung
- Bauvorschriften
- Gestaltungsregeln
- Erschließung
- Verkehrsplanung
- Grünflächen
- Umweltschutzmaßnahmen usw. festgehalten.
Außerdem legt er fest, welche Baunutzungsverordnung (BauNVO) für das zu betrachtende Grundstück gilt. Der Textteil ist normalerweise strukturiert und in Kapitel oder Abschnitte unterteilt, um die Navigation zu erleichtern.
Planzeichnungen
Die Planzeichnungen sind grafische Darstellungen des geplanten Gebiets, die u. a. Informationen über die Lage von
- Straßen
- Gebäuden
- Grünflächen
- Baugrenzen
- Baulinien
- Höhenbeschränkungen
- Abstandsflächen enthalten
Außerdem verwenden sie i. d. R. verschiedene Maßstäbe und Legenden, um die Informationen klar und verständlich darzustellen.
Ergänzende Materialien und Dokumente
Je nach Bedarf können Bebauungspläne auch ergänzende Materialien wie z. B. Umweltberichte, Verkehrsuntersuchungen, archäologische Gutachten, Flächennutzungsplan o. ä. enthalten. Diese Dokumente bieten zusätzliche Informationen über die Auswirkungen des geplanten Entwicklungsprojekts und mögliche Maßnahmen zur Minderung negativer Effekte.
Hilfsmittel beim Lesen
Für Laien kann das Lesen eines Bebauungsplans aufgrund der Fachbegriffe und Abkürzungen herausfordernd sein. Hier sind einige Möglichkeiten, um diese zu verstehen:
- Legende:
Die Planzeichnungen enthalten normalerweise eine Legende, die die Bedeutung der Symbole und Abkürzungen erklärt. Durch die Überprüfung der Legende können Laien die in den Zeichnungen verwendeten Symbole und Abkürzungen verstehen. - Erläuterungen im Textteil:
Der Textteil des Bebauungsplans enthält oft Erläuterungen und Definitionen für die verwendeten Begriffe und Abkürzungen. Laien sollten den Textteil sorgfältig lesen, um ein besseres Verständnis der festgelegten Bestimmungen zu erhalten. - Nachschlagewerke und Fachliteratur:
Es gibt verschiedene Nachschlagewerke und Fachliteratur zum Thema Städtebau und Baurecht, die Laien helfen können, Fachbegriffe und Abkürzungen in Bebauungsplänen zu verstehen. Zudem können auch Online-Recherche, Bücher oder lokale Behörden Quellen sein, um weitere Informationen zu erhalten und Fragen zu klären. - Beratung durch Experten:
Bei Unklarheiten oder Fragen können Unerfahrene auch Fachleute wie Stadtplaner, Architekten, Bauingenieure oder Mitarbeiter der örtlichen Baubehörde konsultieren, um Unterstützung beim Verständnis des Bebauungsplans zu erhalten. Wir unterstützen Sie in dieser Angelegenheit sehr gerne durch unsere kostenfreie Bauträgersuche.
Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?
Die Möglichkeit, einen Bebauungsplan einzusehen, hängt oft vom jeweiligen Bundesland und der technischen Entwicklung der Behörde ab:
- Online-Plattformen der Stadt- / Gemeindeverwaltung:
Viele Stadt- oder Gemeindeverwaltungen bieten auf ihren Websites einen Bereich an, in dem Bebauungspläne und andere Planungsunterlagen verfügbar sind. Diese Online-Plattformen ermöglichen es den Bürgern, Bebauungspläne von zu Hause aus einzusehen und herunterzuladen, ohne persönlich zu einer Behörde gehen zu müssen. - Planungsämter oder Bauämter:
Die örtlichen Planungs- oder Bauämter sind oft die primären Behörden, die für die Verwaltung von Bebauungsplänen zuständig sind. Durch einen Besuch vor Ort oder durch Kontaktaufnahme per Telefon oder E-Mail können Bürger Informationen darüber erhalten, wie sie Bebauungspläne einsehen können. In einigen Fällen können Bebauungspläne auch direkt vor Ort in den Ämtern eingesehen werden. - Öffentliche Bibliotheken:
In einigen Gemeinden werden Bebauungspläne in öffentlichen Bibliotheken zur Verfügung gestellt. Bürger können die Bibliothek besuchen und nach Bebauungsplänen suchen, die möglicherweise in speziellen Planungsbereichen oder in der Referenzabteilung aufbewahrt werden. - Online-Plattformen von Drittanbietern:
Es gibt auch Online-Plattformen von Drittanbietern, die sich auf die Bereitstellung von Informationen zu Bebauungsplänen und anderen Planungsunterlagen spezialisiert haben. Diese Plattformen können entweder kostenpflichtig oder kostenlos sein und bieten oft eine benutzerfreundliche Oberfläche zum Durchsuchen und Herunterladen von Bebauungsplänen.
Häufige Fragen zum Bebauungsplan (FAQ)
Was kostet ein Bebauungsplan?
Was passiert, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?
- Nutzungsart,
- dem Ausmaß der Nutzung und
- der Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein muss.
Tipp: Weitere Infos zum Thema Bebaubarkeit von Grundstücken mit oder ohne B-Plan erhalten Sie in unserem Beitrag “Bebaubarkeit von Grundstücken” .
Wie lange ist ein Bebauungsplan gültig?
Änderung eines Bebauungsplans – ist das möglich?
Fazit:
Der Bebauungsplan ist ein wichtiges, rechtlich bindendes Dokument im Bauprozess, das die Entwicklung, die Bauleitplanung sowie den Umwelt- und Denkmalschutz sichert und vorantreibt. Da mit den durch ihn formulierten Vorgaben auch Ihr eigenes Bauvorhaben steht und fällt, und er eine wichtige Voraussetzung für die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks ist, ist es wichtig, ihn zu verstehen. Deshalb kann ein Blick in den Bebauungsplan auch wichtig sein, wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen.
Profitieren Sie bei der Planung Ihres Bauvorhabens von Anfang an von unserer kostenfreien und unabhängigen, fachlichen Beratung, mit der wir Sie während des gesamten Planungsprozesses unterstützen!
