Beim Hausbau treffen angehende Bauherren auf zahlreiche Fachbegriffe, die oft für Verwirrung sorgen. Ein Begriff, der in diesem Zusammenhang häufig fällt, ist der Begriff „Bauträger“. Doch was genau verbirgt sich hinter dieser Bezeichnung? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was ein Bauträger ist, welche Leistungen er erbringt und worauf Sie achten sollten, wenn Sie mit einem Bauträger bauen.
Definition: Bauträger
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das auf eigene Rechnung Immobilienprojekte entwickelt und baut, und somit als Generalunternehmer die gesamte Verantwortung übernimmt. Das bedeutet, dass der Bauträger
- das Grundstück erwirbt,
- die Bauplanung übernimmt und
- das Bauvorhaben bis zur Fertigstellung begleitet.
Nach Abschluss des Projekts verkauft die Baugesellschaft die fertiggestellte Immobilie oder Wohneinheiten an den Immobilienkäufer. Der Bauträger ist somit der zentrale Ansprechpartner der Bauherren für das gesamte Bauvorhaben und übernimmt die Koordination aller beteiligten Gewerke. Zusätzlich wird zwischen Projekten aus dem Vorratsbau, bei denen die Bauobjekte während oder nach der Bauphase durch einen Bauträgervertrag verkauft werden, und den Bestellbau, bei denen der Bauträgervertrag vor der Bauphase abgeschlossen sein muss, unterschieden.
Unterschied zwischen Bauträger und Bauherr
Der Bauherr ist i. d. R. der Auftraggeber eines Bauprojekts, also derjenige, der die Immobilie später nutzen oder bewohnen möchte. In einem klassischen Bauprojekt trägt der Bauherr im Gegensatz zum Bauträger selbst die Gesamtverantwortung für die Auswahl und Beauftragung der einzelnen Baupartner und Bauunternehmen sowie die Überwachung des Bauprozesses in Eigenregie. Beim Bauen mit einem Bauträger hingegen übernimmt der Bauträger diese Aufgaben vollständig und verkauft das fertige Objekt schlüsselfertig an den Bauherrn oder Käufer. Außerdem ist der Bauträger nach dem Konzentrationsprinzip dem Bauherren gegenüber dazu verpflichtet, seine durch die umfassende Tätigkeit entstehende Macht nicht unausgewogen zu nutzen, beispielsweise indem er den Bauherr dazu drängt, etwaige Mängel zu akzeptieren. Dies kann geschehen, wenn der Bauträger z.B. nach Vertragsabschluss minderwertige Baumaterialien einbaut, und dem Kunden überhöhte Zusatzarbeiten zur Abwendung von qualitativen Nachteilen (z.B. in der der Sanitär- oder Elektroausstattung) anbietet.
Unterschied zwischen Bauträger und Bauunternehmen
Während das Bauträgerunternehmen die gesamte Projektentwicklung und den Verkauf übernimmt, ist das Bauunternehmen lediglich für die Ausführung der Bauarbeiten zuständig. Das Bauunternehmen wird i. d. R. vom Bauträger beauftragt und führt die eigentlichen Bauarbeiten durch. Ein Bauunternehmen baut also gemäß der Vorgaben des Bauträgers, während der Bauträger die gesamte Projektverantwortung trägt. Gleichzeitig hat der Bauträger das zu bebauende Grundstück in seinem Eigentum, während der Bauunternehmer (Generalübernehmer oder Generalunternehmer) auf einem fremden, ihm nicht gehörenden Grundstück seine Bauleistungen erbringt.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag ist ein spezieller Vertrag, der einen Kaufvertrag und einen Werkvertrag kombiniert. Er regelt sowohl den Erwerb einer Immobilie von einem Bauträgerunternehmen als auch die Durchführung des Bauvorhabens, und umfasst alle wesentlichen Vereinbarungen zwischen Bauträger und Käufer, wie
- die Bau- und Leistungsbeschreibung,
- Baupläne,
- den Zahlungsplan,
- Regelungen zur Bauzeit,
- Regelungen zu möglichen Mängeln (und entsprechenden Rücktrittsrechten) sowie
- eine Grundstücksübertragung, die notariell beurkundet werden muss.
Der Vertrag stellt sicher, dass der Käufer genau die Bauleistung erhält, die im Vorfeld vereinbart wurde, und bietet gleichzeitig sowohl für die Bauherren als auch für den Bauträger eine rechtliche Absicherung.
Bauen mit Bauträger: Vor- und Nachteile
Der Bau mit einem Bauträger bringt eine Reihe von Vorteilen, aber auch mögliche Nachteile mit sich:
Vorteile
Ist das Budget festgelegt, kann nun die Suche nach dem passenden Baugrundstück beginnen. Dafür sind Aspekte wie
- Komplettservice:
Der Bauträger übernimmt die gesamte Abwicklung des Bauprojekts und die Kontrolle des Baufortschritts: von der Planung bis zur Schlüsselübergabe. Dies spart dem Bauherrn Zeit und Aufwand. - Festpreisgarantie:
In der Regel bietet der Bauträger einen Festpreis an, was finanzielle Planungssicherheit gewährleistet. - Rücktrittsrechte:
Aufgrund der speziellen Kombination aus Werk- und Kaufvertrag werden i. d. R. gesonderte Rücktrittsrechte eingeräumt, wenn Mängel oder Abweichungen von vorher festgelegten Leistungen nicht ausgebessert werden. - Koordination:
Der Bauträger koordiniert alle Gewerke und sorgt für einen reibungslosen Bauablauf.
Nachteile
- Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten:
Da der Bauträger i. d. R. standardisierte Baupläne verwendet, sind individuelle Anpassungen oft nur begrenzt möglich. - Abhängigkeit:
Der Bauherr ist stark vom Bauträger abhängig, insbesondere hinsichtlich der Qualität der Bauausführung und der Einhaltung von Zeitplänen. - Steuer:
Der Bauherr (Käufer) muss nicht nur die Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuer in Deutschland | Bauträgersuche.de für das Grundstück zahlen, sondern auch für den Baukörper, der darauf errichtet wurde. In Nordrhein-Westfalen würde das bei einer Bausumme von 350.000,- € für die Bauleistung einen steuerlichen Mehraufwand von (350.000 € x 6,5% GeSt.) 22.750,- € ausmachen.
Wahl des Bauträgers: Worauf muss man achten?
An erster Stelle ist bei der Wahl des Bauträgers darauf zu achten, dass das Unternehmen überhaupt ein Bauträger ist oder sich als solcher bezeichnen darf. Die Kriterien hierfür finden sich in § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Diese beinhalten unter anderem
- eine spezielle Gewerbeerlaubnis
- geordnete Vermögensverhältnisse und
- eine ausreichende Versicherung
Alle Kriterien aus diesem Paragrafen werden regelmäßig von den entsprechenden Aufsichtsbehörden kontrolliert.
Neben der gültigen Bezeichnung als Bauträger gibt es noch weitere Kriterien, die Sie als Bauherr bei der Wahl des Bauträgers prüfen sollten. Dazu gehören:
- Bonität:
Achten Sie darauf, dass der Bauträger finanziell solide aufgestellt ist, um mögliche Projektrisiken zu minimieren.
Eine Erlaubnis zur Anfrage bei der jeweiligen Bank des Bauträgers sollte Ihnen kein seriöser Bauträger verwehren. Weiterhin kann man über die Creditreform oder andere Auskunfts-Anbieter eine Information zur wirtschaftlichen Stärke des Bauträgers einsehen. - Referenzen:
Prüfen Sie die Referenzprojekte des Bauträgers, um einen Eindruck von der Qualität der bisherigen Arbeiten zu bekommen. - Erfahrungsberichte, Rezensionen:
Holen Sie Erfahrungsberichte anderer Bauherren ein, um ein realistisches Bild von der Zusammenarbeit mit dem Bauträger zu erhalten. Hierbei kann das Internet wertvolle Einblicke geben. - Rechtliche Absicherung:
Stellen Sie sicher, dass der Bauträger alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, insbesondere die nach § 34c der Gewerbeordnung, der sog. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geforderten Genehmigungen.
Die Wahl des richtigen Bauträgers ist entscheidend für den Erfolg Ihres Bauprojekts. Wir unterstützen Sie beim Vergleichen verschiedener Anbieter. Mit einem erfahrenen und zuverlässigen Bauträger an Ihrer Seite wird Ihr Traum vom Eigenheim Wirklichkeit. Nutzen Sie für die Wahl Ihres Bauträgers gerne unsere kostenlosen Bauträgersuche.
