Grundstückskauf: Was ist zu beachten?

Bauträgersuche - Grundstückskauf: Was ist zu beachten

Sie sind auf der Suche nach dem passenden Baugrundstück für Ihr trautes Heim und fragen sich, was Sie dabei beachten müssen? Damit der Kauf reibungslos abläuft, gibt es einige Aspekte, die Sie im Blick haben sollten. Denn mit Problemen während oder nach dem Kauf möchte niemand konfrontiert werden.

Wir führen Sie Schritt für Schritt durch Ihren Grundstückskauf!

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Grundstückskauf Ablauf: In 6 Schritten zum eigenen Grundstück!

Um einen möglichst reibungslosen Ablauf beim Grundstückskauf sicherzustellen, sollten Sie diese 6 Schritten berücksichtigen:

1. Budget festlegen

Um die Suche und die Auswahl Ihres Grundstücks effizient zu gestalten, sollten Sie sich zunächst eine realistische Obergrenze für den Kaufpreis setzen. Achten Sie dabei vor allem darauf, dass beim Grundstückskauf zusätzlich Kaufnebenkosten entstehen, typische Nebenkosten sind beispielsweise Notar- und Erschließungskosten. Bedenken Sie, dass diese mit einkalkuliert werden müssen und dass neben dem Grundstückskaufpreis auch noch durch den Hausbau selbst Kosten entstehen. Es kann zudem vorteilhaft sein, sich eine Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank oder Ihrem Kreditgeber für das festgelegte Budget zu besorgen, die Ihnen bestätigt, dass Sie einen Kredit in Höhe Ihres Budgets erhalten würden.

2. Grundstückssuche

Ist das Budget festgelegt, kann nun die Suche nach dem passenden Baugrundstück beginnen. Dafür sind Aspekte wie

  • Ort,
  • Lage,
  • Fläche und
  • Zustand des Grundstücks wichtig.

Handelt es sich bei dem Grundstück um Bauerwartungsland, müssen Sie berücksichtigen, dass es noch nicht vollständig als Bauland erschlossen ist und zusätzliche Kosten und Genehmigungen erforderlich sein können. Ein solches, teilerschlossenes Grundstück kann sich jedoch finanziell lohnen, da der Kaufpreis oftmals geringer ist.
Auch der Suchprozess selbst kann sich in die Länge ziehen, da gerade in begehrten Siedlungen das Angebot oft deutlich kleiner als die Nachfrage ist.

3. Prüfung des Grundstücks

Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihren Wünschen und Anforderungen entspricht, gilt es weitere wichtige Kriterien und Unterlagen, wie z. B. den Bebauungsplan, zu überprüfen, um ungewollte Überraschungen zu vermeiden. Hierzu zählen unter anderem

  • die Bebaubarkeit nach dem Bebauungsplan,
  • die Beschaffenheit des Erdreichs,
  • der Erschließungsgrad (Baugrundstück teilerschlossen oder voll erschlossen?),
  • die daraus resultierenden Erschließungskosten sowie
  • bestehende Grundbucheinträge.

Unser Tipp:Beim Kauf eines Grundstücks sollten Sie vorab prüfen, ob im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen ist. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Beitrag “Vorkaufsrecht bei Grundstücken”.

4. Grundstückspreis verhandeln

Nach der Überprüfung geht es in die Verhandlung des Grundstückspreises mit dem Verkäufer. Dies kann entweder ein Makler oder der Eigentümer selbst sein. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis, wird in der Regel ein Vorvertrag geschlossen, der den Willen zum Kauf und Verkauf der beiden Parteien festhält. Um den Kauf rechtlich abzusichern, wird häufig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Rechtlich bindend ist jedoch erst der vom Notar beglaubigte Kaufvertrag nach der Vertragsunterzeichnung.

5. Baufinanzierung planen

Mit einem Grundstück in Aussicht lässt sich auch die Finanzierung des Bauvorhabens planen. Der Kredit für den eigentlichen Hausbau kann entweder zusammen mit dem Kredit für den Grundstückskauf abgeschlossen werden oder separat bei einer anderen Bank. Als zukünftiger Bauherr sollten Sie sicherstellen, dass die Finanzierung sowohl für den Grundstückskauf als auch für den Hausbau solide geplant ist.

6. Beurkundung durch Notar

Um den Kauf rechtlich bindend abzuschließen, muss der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden. Dies erfolgt in 4 Schritten:

  1. Beiden Vertragsparteien wird der Vertrag verlesen und alle aufkommenden Fragen dazu werden vom Notar geklärt. Abschließend unterschreiben beide Vertragsparteien. Nach der Vertragsunterzeichnung wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, um Ihre Ansprüche als Käufer bis zur endgültigen Umschreibung zu sichern.
  2. Mit dem beurkundeten Kaufvertrag können Sie nun zur Bank gehen und sich die Darlehenssumme auszahlen lassen.
  3. Der Notar informiert das Finanzamt über den Kaufvorgang. Dieses fordert Sie auf, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Ist diese gezahlt, sendet das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.
  4. Trifft diese beim Notar ein, lässt dieser die durch den Kaufvertrag entstandene Grundschuld ins Grundbuch eintragen, womit das Eigentum am Grundstück auf Sie übergeht.

Unterlagen für den Grundstückskauf

Für den Grundstückskauf werden vorab einige Dokumente benötigt. Andere wiederum werden Ihnen auch erst beim Kauf ausgehändigt. Einen Überblick über die benötigten Unterlagen gibt die folgende Tabelle:

SchrittDokumentBenötigt von: Erhalten von:
Finanzierung:GrundbuchauszugBankGrundbuchamt
Flurkarte/LageplanBankVermessungs-/Katasteramt
KaufvertragsentwurfBankNotar
EinkommensnachweiseBankArbeitgeber
SteuerbescheideBankFinanzamt
Ggf. EigenkapitalnachweisBankBank
Foto des GrundstücksBankEigentümer
Kaufvertragsbeurkundung:FinanzierungszusageNotarBank
Finaler KaufvertragEigene UnterlagenNotar
GrundbuchauszugEigene UnterlagenNotar
Ggf. HeiratsurkundeNotarEigene Unterlagen
Eintragung ins Grundbuch:UnbedenklichkeitsbescheinigungNotarFinanzamt
Angabe über den Grundstückskauf beim FinanzamtFinanzamtNotar

Häufige Fehler beim Grundstückskauf

Bei einem langwierigen, komplizierten Vorhaben wie dem Kauf eines Grundstücks schleichen sich schnell Fehler ein, die den Ablauf verzögern oder zusätzliche Kosten verursachen können. Dies sind die häufigsten Fehler, die es zu vermeiden gilt:

  • Außerachtlassen der Kaufnebenkosten:
    Neben dem Grundstückspreis entstehen beim Kauf weitere Kosten, wie z. B. die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Vermessungsgebühren.
  • Unzulängliche Budgetplanung:
    Da Ihr Budget eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl des Grundstücks ist, sollten Sie dieses im Voraus realistisch festlegen, um sich am Ende finanziell nicht zu übernehmen oder Abstriche machen zu müssen, die vermeidbar gewesen wären.
  • Fehlendes Bodengutachten:
    Ohne Bodengutachten haben Sie keine Informationen über den Zustand des Baugrundes, was im Zweifel zu Mehrkosten für die Sanierung des Bodens führen kann
  • Kein Blick in den Bebauungsplan:
    Der Bebauungsplan enthält wichtige Vorgaben zur Bebaubarkeit des Grundstücks, die unbedingt vor dem Kauf geprüft werden sollten.
  • Keine Prüfung der Lage:
    Auch das schönste Grundstück kann sich als Fehlgriff herausstellen, wenn erst später auffällt, dass die Infrastruktur nicht ausreichend ist, weshalb Sie die Gegebenheiten in der Umgebung vorab gründlich untersuchen sollten.
  • Kein Blick ins Grundbuch:
    Das Grundbuch kann Altlasten enthalten, die Ihnen den Bau Ihres Traumhauses erschweren können. Sie sollten dieses also vor dem Kauf einsehen, um solche Fallstricke zu vermeiden.
  • Mangelhafte Zusammenarbeit mit den Behörden:
    Die örtlichen Behörden sind ein wichtiger Ansprechpartner beim Grundstückskauf. Denn von ihnen erhalten Sie wichtige Informationen über die mögliche Bebauung des Grundstücks wie auch über die Erschließung. Fehlen Ihnen diese Informationen, können sich Bau und Planung Ihres Eigenheims deutlich verzögern oder sogar unmöglich werden, wenn Ihr Traumhaus nicht auf dem entsprechenden Bauland gebaut werden darf.

Checkliste: Grundstückskauf

  • Budget: Wie viel Kapital steht Ihnen zur Verfügung? In welcher Höhe könnten Sie Kredite zur Finanzierung Ihres Vorhabens erhalten?
  • Lage: Auf welche Aspekte legen Sie besonderen Wert? Sind z. B. Arbeit, Schulen, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV gut erreichbar?
  • Belastung des Grundstücks: Liegen Altlasten im Grundbuch vor, die rechtliche oder bautechnische Belastungen darstellen können?
  • Kosten des Grundstücks: Wie hoch ist der Kaufpreis und welche zusätzlichen Kosten, wie z. B. Erschließungs- oder Notarkosten, können beim Kauf entstehen?
  • Dokumente: Behalten Sie stets im Überblick, welche Dokumente Sie zur Hand haben müssen, von wem Sie diese erhalten und an wen die Unterlagen zu übermitteln sind.

Sie möchten ein Grundstück kaufen, haben weitere Fragen zum Ablauf des Grundstückskaufs oder möchten sich weitergehend informieren? Wir helfen Ihnen gerne mit unserer kostenlosen Bauträgersuche.

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