Die Erschließungskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Grundstücksentwicklung und betreffen jeden, der ein neues Bauvorhaben plant. Sie können einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens haben, weshalb Sie sich als Bauherr unbedingt vor dem Grundstückskauf über die zu erwartenden Erschließungskosten informieren sollten. In diesem Blogbeitrag beantworten wir Ihnen folgende Fragen: Was versteht man unter der Erschließung eines Grundstücks, wann ist sie notwendig und wie hoch sind die Erschließungskosten?
Definition: Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten sind die Kosten, die im Rahmen der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Diese umfasst alle Maßnahmen, die notwendig sind, um Bauland baureif zu machen, also aus „Bauerwartungsland“ „Bauland“ zu machen, und es an
- Straßen,
- Gehwege,
- Wasser-,
- Strom-,
- Gas- und
- Telefonleitungen anzubinden.
Alle baulichen Maßnahmen werden dabei als Erschließungskosten bezeichnet. Ohne eine Erschließung des Baugrundstücks ist es nach dem Baugesetzbuch (BauGB) nicht möglich, eine Baugenehmigung für das entsprechende Bauvorhaben zu erhalten. Außerdem gelten Erschließungsmaßnahmen als Grundvoraussetzungen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks.
Die Kosten für die Erschließung werden in der Regel vom Eigentümer des Grundstücks bezahlt und entweder an die zuständige Kommune in Form des Erschließungsbeitrags oder direkt an das beauftragte Bauunternehmen entrichtet.
Erschließungskosten lassen sich weiter in private, die bei der Anbindung innerhalb der Grundstücksgrenzen entstehen, und öffentliche Erschließungskosten einteilen, die durch die Bereitstellung von Infrastruktur außerhalb des Grundstücks entstehen. Beide werden am Ende von den Grundstückseigentümern getragen, die öffentlichen Erschließungskosten werden jedoch zuerst von der Kommune übernommen und später anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Eigentümer umgelegt.
Was gehört zu den Erschließungskosten?
Die Erschließungskosten eines Grundstücks setzen sich aus den Kosten für verschiedene Maßnahmen zusammen, die sich in verkehrsmäßige und technische Erschließung aufteilen lassen.
Verkehrsmäßige Erschließung
- Bau von Haupt- und Nebenstraßen für den Anschluss an das Straßennetz
- Schaffung von Gehwegen entlang der Straßen
- Anlegen von öffentlichen Parkplätzen, die beim Bau von Wohn- oder Gewerbegebieten notwendig sein können
- Aufstellen von Verkehrszeichen, Ampeln und anderen Verkehrseinrichtungen
- Installation von öffentlicher Beleuchtung, z. B. Straßenlaternen, zur Beleuchtung von Straßen und Gehwegen
Technische Erschließung
- Verlegen von Hauptwasserleitungen zur Versorgung mit Trinkwasser
- Abwasser- und Regenwasserkanäle, um Abwasser und Regen in die Kanalisation abzuleiten
- Sicherstellung der Stromversorgung, dazu gehört das Verlegen und die Installation von Stromleitungen, Transformatoren, dem Hausanschluss und Schaltschränken
- Verlegen von Gasleitungen und -hausanschlüssen, wenn diese vorgesehen sind
- Verlegen von Telefon- und Internetleitungen sowie den Anschluss an das Kabelnetz für Fernseher
- Planung der Müllentsorgung in Form von Sammelplätzen oder Containern
Weitere mögliche Kosten
Neben den verkehrsmäßigen und den technischen Kosten können bei der Erschließung weitere Kosten entstehen. Darunter fallen unter anderem:
- Planungskosten der Erschließungsmaßnahmen durch Ingenieure und Architekten und Einholung der notwendigen Genehmigungen.
- Bodenuntersuchungen / geologische Gutachten zur Überprüfung der Bebauungseignung und Sanierung des Bodens bei Problemen
Tipp: Die Erschließungskosten eines Grundstücks gehören zu den sogenannten Baunebenkosten. Was alles zu diesen Kosten gehört und worauf Sie achten sollten, erklären wir in unserem Beitrag
“Was jeder Bauherr über die Baunebenkosten wissen sollte?”
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Wie hoch die Erschließungskosten eines Grundstücks sind, ist abhängig von verschiedenen Faktoren, wie z. B. der Lage oder dem Erschließungsgrad (voll erschlossen, teilerschlossen, nicht erschlossen) des Grundstücks. Allerdings können auch regionale Unterschiede bei Preisen und Regelungen einen großen Einfluss haben, weshalb es nicht möglich ist, die Kosten für ein spezielles Erschließungsvorhaben im Voraus zu bestimmen.
Es gibt jedoch Durchschnittswerte, sowohl für die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze als auch für die private / innere Erschließung auf dem Grundstück selbst.
Öffentliche Erschließungskosten
Einen Überblick über die Kosten für die öffentliche Erschließung geben die folgenden Durchschnittswerte:
- Anschluss an Wasserleitungen: 2.500–5.000 €
- Anschluss an Gasleitung, wenn gefordert: 2.000 €
- Anschluss ans Stromversorgungsnetz: 2.500–3.500 €
- Anschluss ans Telekommunikationsnetz: 1.000 €
- sonstige Kosten (z. B. Bodengutachten, Vermessung): 2.000–4.000 €
Diese Kosten werden von der jeweiligen Gemeinde vorgestreckt und anschließend anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Eigentümer verteilt. Rechtlich ist es der Gemeinde möglich, sie als Eigentümer an bis zu 70 % der verkehrsmäßigen sowie bis zu 90 % der technischen öffentlichen Erschließungskosten zu beteiligen. Den genauen Verteilungsschlüssel legt jede Gemeinde selbst in ihrer Gemeindesatzung fest. Dieser Beitrag wird Erschließungsbeitrag genannt.
Private Erschließungskosten
Zusätzlich zu den öffentlichen Erschließungskosten fallen Kosten für die private Erschließung des Baulands von der Grundstücksgrenze bis zum Haus an. Diese fallen für die Tiefbauarbeiten und das Verlegen von Rohren und Leitungen an. Für diese Arbeiten können Sie mit ungefähr 1.000 € pro m rechnen. Dies bedeutet, dass die Kosten steigen, je weiter Ihr Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Die private Erschließung muss vom Grundstückseigentümer selbst bei den Versorgern beantragt werden. Die Kosten müssen ebenfalls vollständig vom Bauherren getragen werden.
Beispiel: Berechnung der Erschließungskosten
Beispielhaft soll ein Baugrundstück mit 800 m² Grundfläche erschlossen werden.
Schritt 1: Berechnung der Erschließungskosten für Abwasser
Die Kosten für die Erschließung des Abwassers werden anhand der maximalen Wohnfläche berechnet, die zuerst bestimmt werden muss, indem die Grundfläche mit der Geschossflächenzahl multipliziert wird, die aus dem Bebauungsplan entnommen werden kann.
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Fläche alle Stockwerke eines Gebäudes zusammen im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben dürfen. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,75 ergibt sich für die Wohnfläche folgende Rechnung:
800 x 0,75 = 600 m² maximale Wohnfläche
Diese muss anschließend mit einem festgelegten Preis pro m² Wohnfläche verrechnet werden. Mit einem angenommenen Preis von 5 € / m² ergeben sich 3.000 € Erschließungskosten für den Abwasseranschluss.
Tipp: Im Bebauungsplan sind zahlreiche Planungsaspekte eines Bauvorhabens geregelt. Mehr dazu können Sie in unserem Beitrag “Was ist ein Bebauungsplan?” erfahren.
Schritt 2: Berechnung weiterer Anschlüsse
Für weitere Anschlüsse werden weitere Erschließungskosten fällig, für unser Beispiel ergeben sich nach Schätzungen:
- Wasserzugang und Kanalisationsanschluss: 2.000 €
- Gasanschluss: 2.000 €
- Stromanschluss: 3.000 €
- Telekommunikationsnetz: 1.000 €
Schritt 3: Berechnung zusätzlicher Kosten
Hinzu kommen in unserem Beispiel:
- Bodengutachten und Vermessung: 2.400 €
- Private Erschließung (Annahme: 5 m bis zum Haus): 5.000 €
Insgesamt ergeben sich für die öffentliche und private Erschließung unseres beispielhaft berechneten Grundstücks Erschließungskosten von 18.400 €.
Häufige Fragen zu Erschließungskosten (FAQ)
Wie lange dauert eine Erschließung?
Da die Erschließung des Grundstücks von verschiedenen Akteuren und Faktoren abhängt, ist eine zuverlässige Einschätzung sehr schwierig. Aus Erfahrungswerten vieler Bauherren ergibt sich als ungefähre Zeiteinschätzung ein halbes Jahr für die öffentliche und private Erschließung des Grundstücks.
Wann muss ich Erschließungskosten zahlen?
Die öffentlichen Erschließungskosten für ein Grundstück müssen die Grundstückseigentümer in Form des Erschließungsbeitrags erst zahlen, wenn sie einen entsprechenden Bescheid von der Kommune erhalten. Dieser kann im Zweifelsfall erst Jahre nach der Erschließung des Grundstücks eintreffen, muss jedoch spätestens 4 Wochen nach Eintreffen bezahlt werden. Der Zahlungsbescheid für die private Erschließung ergeht in der Regel deutlich schneller, da es sich bei den Gläubigern um Unternehmen aus der privaten Wirtschaft handelt.
Können Erschließungskosten steuerlich abgesetzt werden?
Wenn Sie die Immobilie gewerblich oder zur Vermietung nutzen wollen, können Sie die gesamten Erschließungskosten für das Grundstück steuerlich absetzen. Bei privater Nutzung können nur die Hausanschlusskosten abgesetzt werden, da diese den Wert der Immobilie erhöhen. Sie können über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Für genauere Informationen sollten Sie sich an Ihren Steuerberater wenden.
Sind für ein bereits erschlossenes Grundstück Erschließungskosten fällig?
Beim Erwerb einer Immobilie oder eines bereits erschlossenen Grundstücks spielen die Erschließungskosten keine Rolle mehr. Lediglich bei weiteren Umbauten können erneut Erschließungskosten für diese Umbauten entstehen. Ein teilerschlossenes Grundstück kann zusätzliche Erschließungskosten verursachen, wenn die restliche Infrastruktur noch hergestellt werden muss. Ein teilerschlossenes Grundstück kann zusätzliche Erschließungskosten verursachen, da die restliche Infrastruktur noch durch die Gemeinde oder privat hergestellt werden muss.
Sie besitzen ein Grundstück, brauchen Hilfe mit der Erschließung oder haben weitere Fragen zu den Erschließungskosten? Wir stehen ihnen gerne mit unserer kostenlosen Bauträgersuche zur Seite!
