Kurz zusammengefasst:
- Altlasten sind umweltgefährdende Bodenverunreinigungen, die oft aus früherer industrieller oder gewerblicher Nutzung stammen.
- Vor dem Kauf sind zur besseren Einschätzung eines Grundstücks verschiedene Maßnahmen durchführbar, z. B. ein Bodengutachten.
- Die Haftung für Altlasten auf einem Grundstück übernimmt entweder der Verursacher oder der Grundstückseigentümer.
- Die Kosten für eine Altlastensanierung liegen je nach Belastung bei 150 bis 800 € pro m³ Erde.
Altlasten auf dem Grundstück – ein Thema, das oft unterschätzt wird, aber weitreichende Folgen für Sie als Bauherren haben kann. Wir erklären Ihnen, was Altlasten sind, wie Sie mögliche Belastungen frühzeitig erkennen, welche Schritte Ihnen dabei helfen, Risiken zu vermeiden und mit welchen Kosten eine Altlastensanierung verbunden ist.
Definition: Was sind Altlasten?
Altlasten sind nach § 2 Abs. 5 des Bundes-Bodenschutzgesetzes – kurz: BBodSchG – bodenverunreinigte Flächen, von denen Gefahren für die Gesundheit, das Grundwasser oder die Umwelt ausgehen können. Man unterscheidet dabei zwei Hauptkategorien:
- Altablagerungen: Hierbei handelt es sich beispielsweise um ehemalige Deponien, bei denen Abfälle behandelt oder gelagert wurden.
- Altstandorte: Dies sind Flächen, auf denen früher industrielle, gewerbliche oder militärische Tätigkeiten stattgefunden haben und mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde.
Diese Bodenveränderungen können beim Grundstückskauf zu erheblichen Problemen führen, z. B. durch Wertminderung, hohe Kosten für Altlastensanierung oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten. Daher lohnt sich eine frühzeitige Altlastenauskunft und eine genaue Prüfung vor dem Kauf.
Altlasten: Beispiele
Altlasten entstehen i. d. R. durch frühere Nutzungen des Grundstücks, bei denen Schadstoffe in Boden oder Grundwasser gelangt sind. Hier einige typische Beispiele aus der Praxis:
- Öl, Benzin oder Diesel
- Lösungsmittel oder Schwermetalle
- Bremsflüssigkeit, Altöl oder Lacke
- Bauschutt oder Asbest
- Munitionsreste oder Treibstoffrückstände
Wer haftet für Altlasten auf dem Grundstück?
Laut BBodSchG haftet in erster Linie der Verursacher, z. B. ein früherer Betreiber. Ist der ursprüngliche Verursacher allerdings nicht mehr auffindbar, geht die Verantwortung vollständig auf den sogenannten Zustandsstörer, also den neuen Grundstückseigentümer über. In der Praxis bedeutet das: Haben Sie ein belastetes Grundstück gekauft, können Sie auch zur Sanierung verpflichtet werden – selbst wenn Sie nichts mit der Entstehung der Altlasten zu tun haben.
Altlasten feststellen: Step-by-step-Ablauf
Als Altlastenverdachtsfläche wird ein Grundstück bezeichnet, bei dem begründeter Verdacht auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast besteht. Eine solche Fläche lässt sich aber nicht ohne Weiteres erkennen. Vor dem Grundstückskauf haben Sie jedoch mehrere Möglichkeiten, um sich abzusichern.
Historie des Grundstücks erforschen
Ein wichtiger erster Schritt zur Einschätzung möglicher Altlasten ist die Ermittlung der früheren Nutzung des Grundstücks. So lassen sich potenzielle Risiken frühzeitig eingrenzen.
Typische Informationsquellen:
- Stadt- und Gemeindearchive enthalten historische Karten, Luftbilder und Unterlagen über frühere Betriebe oder Nutzungsarten.
- Gespräche mit langjährigen Anwohnern oder früheren Eigentümern können Aufschluss über frühere Aktivitäten auf dem Grundstück geben.
- Grundbuchauszüge können auf besondere Belastungen oder Altstandorte hinweisen.
Besonders kritisch sind Grundstücke mit früherer folgender Nutzung:
- Industrielle oder chemische Produktion
- Tankstellen oder Kfz-Werkstätten
- Mülldeponien oder Lagerflächen für gefährliche Stoffe
Bodengutachten beauftragen
Ein Bodengutachten ist eines der zuverlässigsten Instrumente, um potenzielle Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen fachgerecht beurteilen zu lassen. Es wird von einem
Baugrundgutachter, einem zertifizierten Geologen oder einem geotechnischen Ingenieurbüro erstellt und basiert auf einer detaillierten Untersuchung des Baugrunds.
Ein Bodengutachten ist insbesondere in folgenden Fällen zu empfehlen:
- Die frühere Nutzung des Grundstücks ist unklar oder war gewerblich.
- Es haben sich Hinweise auf eine Altlastenverdachtsfläche ergeben.
- Auf dem Grundstück ist ein Bauvorhaben geplant.
Ein solches Gutachten ist allerdings auch mit Kosten verbunden, die in den meisten Fällen Sie als Grundstückseigentümer oder Kaufinteressent zu tragen haben.
Unser Tipp: Was genau ein Bodengutachten umfasst, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie ein Gutachten abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag “Was ist ein Bodengutachten?”.
Altlastenkataster überprüfen
Ein zentraler Schritt bei der Prüfung eines Grundstücks auf mögliche Altlasten ist der Blick ins Altlastenkataster. Dabei handelt es sich um ein von der Bodenschutzbehörde geführtes Verzeichnis, in dem bekannte Altlasten und Altlastenverdachtsflächen dokumentiert sind – inklusive Informationen zur Art der Belastung und zu möglichen Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt erfasst das Altlastenkataster allerdings nur bekannte und offiziell dokumentierte Fälle von Nutzungen und nicht etwa inoffizielle oder unbekannte Fälle, z. B. eine Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg oder eine wilde Müllhalde.
So gehen Sie bei der Einsicht ins Altlastenkataster vor:
1. Zuständige Stelle ermitteln
Jedes Bundesland hat ein eigenes Kataster- bzw. Vermessungsamt. Kontaktieren Sie daher das Katasteramt Ihrer bzw. der für Ihr Grundstück zuständigen Kommune oder Ihres Landkreises. Informationen dazu können Sie online über die Website der entsprechenden Stelle abrufen.
2. Altlastenauskunft beantragen
Reichen Sie eine formlose Anfrage ein, i. d. R. unter Angabe des Flurstücks und der Adresse. In vielen Regionen ist die Anfrage auch online möglich.
Je nach Eigentumsverhältnis können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein:
- Als Eigentümer: Nachweis über das Eigentum, z. B. aktueller Grundbuchauszug oder Eigentumserklärung
- Als Kaufinteressent bzw. Nicht-Eigentümer: Vollmacht des aktuellen Eigentümers
3. Auszug aus dem Altlastenkataster erhalten
Nach der Bearbeitung erhalten Sie einen schriftlichen Auszug, aus dem das Ergebnis der Überprüfung hervorgeht. Diese drei Ergebnisse sind möglich:
- Das Grundstück ist unbelastet.
- Das Grundstück wird als Altlastenverdachtsfläche eingestuft.
- Das Grundstück war bereits nachweislich belastet und wurde eventuell sogar bereits saniert.
Unser Tipp: In unserem Beitrag “Grundstückskauf: Was ist zu beachten?” erklären wir Ihnen, welche Aspekte beim Grundstückskauf neben Altlasten eine Rolle spielen.
Sanierung von Altlasten
Stellt sich heraus, dass Ihr Grundstück belastet ist, sind Maßnahmen zur Altlastensanierung erforderlich: Dies kann von einfachen Abtragungen bis hin zu komplexen Bodenaustauschverfahren reichen. Die zuständige Bodenschutzbehörde entscheidet dabei über das genaue Vorgehen.
Häufige Sanierungsmaßnahmen umfassen:
- Aushub und Entsorgung kontaminierter Erde
- Abdichtung zur Verhinderung der Schadstoffausbreitung im Boden
- Dekontamination vor Ort (z. B. durch Belüftung, chemische Verfahren)
Kosten für Sanierung von Altlasten
Die Kosten einer Altlastensanierung variieren stark und sind abhängig von Art und Umfang der Belastung oder Verunreinigung sowie der Bodenbeschaffenheit. Als Richtwert zur Orientierung können Sie je nach Art der Altlast mit etwa 150 bis 800 € pro m³ belasteter Erde rechnen. Eine rechtzeitige Prüfung kann Ihnen also unter Umständen viel Geld sparen und Sie vor bösen Überraschungen schützen.
Häufige Fragen zu Altlasten auf dem Grundstück
Sie haben Fragen zum Thema Altlasten? Wir haben Antworten.
Was ist das Altlastenverzeichnis?
Was ist ein Auszug aus dem Altlastenkataster?
Sind Verkäufer beim Grundstückskauf verpflichtet, auf Altlasten hinzuweisen?
Fazit: Wer etwaige Altlasten nicht rechtzeitig prüft, läuft Gefahr, auf hohen Sanierungskosten sitzen zu bleiben. Befassen Sie sich deshalb vor dem Grundstückskauf mit der früheren Nutzung der Fläche und nutzen Sie Möglichkeiten, wie z. B. die Altlastenauskunft oder ein Bodengutachten, um Risiken frühzeitig zu erkennen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
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